Como acreditar costo comprobado de inmuebles sin CFDI
En días pasados, la procuraduría de la Defensa del Contribuyente PRODECON, publica en su página de Internet la Recomendación Sistémica 02/2018, que versa sobre la vulneración que sufren los contribuyentes personas físicas que enajenan inmuebles y al no haberles expedido el Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) el enajenante (persona física con actividad empresarial o persona moral) no pueden acreditar el costo comprobado de adquisición.
En el análisis de referencia, la PRODECON señala que los citados contribuyentes se encuentran imposibilitados para acreditar el costo comprobado de adquisición, toda vez que los enajenantes, principalmente inmobiliarias y constructoras, aun teniendo la obligación de expedir el CFDI correspondiente a la enajenación omitieron hacerlo, razón por la que posteriormente los contribuyentes citados al enajenar el bien inmueble que adquirieron de estos enajenantes se encuentran imposibilitados para acreditar el costo comprobado de adquisición lo que les ocasiona una disminución económica en su patrimonio, pues aparentemente serán mayores sus ingresos y al no permitirles deducir los gastos reales de sus operaciones deben pagar un mayor impuesto.
En relación a esta problemática, la procuraduría se pronunció en el Análisis Sistémico 12/2017 de rubro “Problemática a la que se enfrentan las personas físicas propietarias de bienes inmuebles que los enajenan y no cuentan con el Comprobante Fiscal Digital por Internet para acreditar el costo comprobado de adquisición, pues las personas físicas con actividad empresarial o las personas morales ꟷprincipalmente inmobiliarias o constructorasꟷ no les entregan dicho comprobante teniendo la obligación de hacerlo.”, derivado del cual concluyó medularmente que cuando las personas físicas enajenan un bien inmueble adquirido con posterioridad al 31 de marzo de 2014 sin tener el CFDI:
- No tienen forma de comprobar el costo comprobado de adquisición
- No pueden deducir el costo comprobado de adquisición
- Los impuestos a cargo del vendedor se calculan sobre el valor total de la enajenación, no solo por la ganancia obtenida
- Pagaran un monto mayor de impuestos
- Lo anterior les ocasiona perjuicio en su patrimonio
- Se transgrede en su perjuicio el principio de proporcionalidad tributaria
Ahora bien, la Procuraduría señala que la omisión de personas físicas con actividad empresarial o personas morales principalmente inmobiliarias y constructoras no puede repercutir en las personas físicas que adquieren los inmuebles y posteriormente los enajenan: es decir, la autoridad ante la falta del citado CFDI debe considerar como costo comprobado de adquisición el estipulado en la escritura o póliza en términos de lo previsto en el artículo 123 LISR , por lo que no es posible desconocer el costo comprobado de adquisición, toda vez que el vendedor del inmueble pago una contraprestación para adquirirlo y dado que un tercero en este caso:
- Personas físicas con actividad empresarial o
- Persona moral (inmobiliario o constructora)
No cumplieron con la obligación de expedir el CFDI correspondiente a la enajenación y a decir de la PRODECON no es admisible que por el incumplimiento de estos terceros los citados contribuyentes tengan que asumir consecuencias fiscales.
Por su parte, al rendir informe la autoridad fiscal medularmente señalo lo siguiente:
- Se encuentra impedida para otorgarle efecto fiscal alguno a la escritura pública o póliza realizada ante fedatario público (a efecto de determinar el costo comprobado de adquisición).
- Se estaría extralimitando al darle valor un documento que la ley no se lo permite e incluso es posible incurrir en responsabilidad administrativa.
- Causaría un efecto adverso a los intereses del fisco federal.
- Se estaría relevando los contribuyentes incumplidos de su obligación de emitir los CFDI por la enajenación de un bien inmueble.
Argumenta la PRODECON que esta problemática, se generó por una reforma al CFF en 2014 en la que básicamente se derogó el artículo 29-B y la RMF I.2.8.3.1.1 para 2013 en la que se establecían los documentos a utilizar como comprobantes fiscales, regla que se cita a continuación:
I.2.8.3.1.1. Para los efectos del artículo 29-B, fracción III del CFF, los siguientes documentos servirán como comprobantes fiscales por los actos o actividades que se realicen o por los ingresos que perciban, en los siguientes casos:
(…)
III. Escritura pública o póliza, en las operaciones que se celebren ante fedatario público y se hagan constar en ellas (…)
En razón de lo anterior, y toda vez que a partir de abril 2014 la única forma de comprobación fiscal son los CFDI, la falta de estos documentos para amparar el costo comprobado de adquisición de un inmueble adquirido a partir de 1 de abril de 2014 representa para los contribuyentes objeto de este análisis un perjuicio en su patrimonio violándose además el principio de proporcionalidad tributaria, tal como lo ha sostenido la SCJN en la tesis de rubro “PROPORCIONALIDAD TRIBUTARIA. DEBE EXISTIR CONGRUENCIA ENTRE EL TRIBUTO Y LA CAPACIDAD CONTRIBUTIVA DE LOS CAUSANTES”, de la cual medularmente se desprende que debe existir congruencia entre el gravamen y la capacidad contributiva, entendida como la potencialidad real de contribuir al gasto público, así para determinar la capacidad contributiva de las personas físicas que obtienen ingresos por enajenación de inmuebles resulta indispensable que éstas se encuentren en posibilidad de acreditar contra dichos ingresos el costo comprobado de adquisición del bien inmueble de que se trate, ya que de no considerarse dicha deducción se les estaría obligando a pagar el impuesto sobre una base de riqueza superior a la realmente obtenida.
Continua argumentando la Procuraduría, que si bien es cierto, en la RMF para 2018 vía artículos transitorios se otorga una facilidad a los contribuyentes que adquirieron bienes inmuebles durante 2014 y que no cuenten con el CFDI correspondiente para el efecto de obtener un comprobante fiscal y demostrar el costo comprobado de adquisición, esta facilidad no resulta aplicable a los contribuyentes objeto de análisis ya que dicha facilidad está acotada a los casos en los que el enajenante del bien inmueble fue una persona física sin actividad empresarial y la problemática planteada se refiere a enajenaciones hechas por:
- Personas físicas con actividad empresarial o
- Personas morales (principalmente inmobiliarias o constructoras)
Debido a lo anterior, toda vez que no existe razón para un trato diferenciado, atendiendo al nuevo paradigma de protección de derechos fundamentales y en aras de otorgar certeza jurídica y evitar afectaciones a los derechos de los citados contribuyentes la PRODECON siguiere al SAT que cuando las personas físicas propietarias de bienes inmuebles, adquiridos a personas físicas con actividad empresarial o a personas morales (principalmente inmobiliarias o constructoras) con posterioridad al 31 de marzo de 2014 y éstas no les hayan entregado el CFDI respectivo, al enajenarlos se les considere como costo comprobado de adquisición el estipulado en la escritura pública o póliza realizada ante fedatario público, de conformidad con el artículo 123 de la LISR, siempre que el enajenante realice la denuncia ante la autoridad fiscal correspondiente como medida para evitar dicha omisión.